L’IMMOBILIER À TRAVERS LE TEMPS

Le nom de Jacques Lépine dans le domaine de l’immobilier n’est plus à faire : il est le fondateur du Club d’investisseurs immobiliers du Québec ainsi que l’auteur du livre à succès L’indépendance financière grâce à l’immobilier.

Lors de notre entretien, M. Lépine s’est avéré rassurant quant au futur du marché québécois. Étant moi-même un investisseur immobilier qui apprend le métier, je dois admettre que mes décisions sont régulièrement affectées par les croyances populaires et le sensationnalisme retrouvé dans les médias. En rétrospective, cette attitude m’a souvent causé plus de tort que de bien.

Jacques Lépine a déjà possédé plus de 1000 portes durant sa carrière d’investisseur.  J’étais donc curieux de savoir comment il prend ses décisions d’investissement durant les divers cycles économiques.

Il m’a expliqué que, tout comme les saisons, l’immobilier passe à travers quatre cycles. Tout immeuble qui perd de la valeur finit par la retrouver un jour ou l’autre, et même plus. C’est pourquoi il est sage de conserver nos immeubles le plus longtemps possible avant de les vendre. Bien que nul ne peut prédire l’avenir, les signes semblent démontrer que nous sommes sur le point d’entrer dans le cycle de l’hiver. C’est à cette étape que la valeur des propriétés diminue, en raison d’une augmentation de l’inventaire. La prudence est donc de mise.

Pour réussir en tant qu’investisseur immobilier, M. Lépine m’a également dit qu’il est crucial de rester informé des climats économiques, politique et mondial.

Il faut réfléchir objectivement et chercher les opportunités là où les autres ne fouillent pas, spécialement durant les cycles économiques les plus difficiles.

PROSPÉRER DANS UN MARCHÉ DIFFICILE

Le prix de vente moyen d’une maison unifamiliale a atteint son sommet en mai 2021, selon l’association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ). En comparant le nombre de ventes d’août 2022 avec celles d’août 2021, on constate une diminution de 15% des ventes. Ceci dit, si on compare le prix des ventes durant cette période, on constate quand même une augmentation du prix de vente de 9%.

Mais, l’augmentation actuelle des taux d’intérêt et des taux hypothécaires aura pour conséquence d’affecter le nombre et le prix des ventes.

Malgré la situation peu rassurante du marché à l’automne 2022, il y a tout de même des investisseurs immobiliers qui arrivent à tirer leur épingle du jeu de manière créative. Patrick Filliatrault, un investisseur immobilier aguerri et propriétaire de plus de 200 portes de logements sur la Rive-Sud de Montréal, admet qu’il a acquis ses immeubles durant différents cycles immobiliers, même durant ceux qu’on qualifie de plus risqués. À quoi attribue-t-il son succès? Le profit à l’achat et la prospection d’immeubles hors marché.

Celle-ci consiste à solliciter des propriétaires d’immeubles dans le but d’acheter une propriété en dessous de sa valeur marchande. Le porte à porte ainsi que l’envoi de lettres à des propriétaires d’immeubles sont quelques-unes de ses méthodes. Selon Patrick Filliatrault, la persévérance est de mise pour acquérir des immeubles hors marché à des prix intéressants: « Avant d’arriver à 200 portes, il a fallu que j’envoie plus de 4000 lettres à des propriétaires de maisons ; j’ai essuyé plusieurs refus. » 

Le profit se fait à l’achat

L’un des conseils prônés par Jacques Lépine prône : le profit se fait à l’achat. Cela veut dire qu’en tant qu’investisseur, il est important d’acheter une propriété en dessous de sa valeur marchande. Cela permet d’avoir un coussin de sécurité en cas de fluctuation rapide des valeurs des propriétés et de faire face aux périodes économiques plus difficiles, particulièrement pour les immeubles à revenus.

L’erreur commise par la plupart des investisseurs novices est de concentrer leur recherche uniquement sur Centris, la plateforme numérique de vente de propriétés, alors que les investisseurs d’expériences dénichent des aubaines de plusieurs sources différentes.

On peut faire un profit considérable en achetant ce que les autres ne veulent pas, tel qu’un immeuble ayant besoin de nombreuses rénovations. Le profit à l’achat peut se faire aussi en trouvant des vendeurs motivés, tels que des individus devant déménager à l’extérieur à cause du travail, des successions ou des reprises bancaires.

Pour financer l’achat de propriétés, il est important de ne pas se limiter uniquement au financement conventionnel (offert par les institutions bancaires). Jacques Lépine et Patrick Filliatrault s’entendent pour dire qu’il faut également considérer le prêt privé.

Avec sa conjointe, Jesabel Cortés, Jacques Lépine opère la Société de Crédit Immo Québec. Celle-ci propose du prêt privé, qui offre la possibilité de financer des immeubles ne se qualifiant pas par le processus conventionnel ainsi que d’autres avantages que les institutions bancaires n’accordent pas. Bien que les taux d’intérêt pour le financement privé soient plus élevés que le financement conventionnel, le prêt privé offre plus de flexibilité. En effet, les institutions bancaires sont craintives à l’idée de financer des flips de maisons ou d’immeubles locatifs dus aux risques qu’un flip comporte. En effet, un flip peut facilement tourner au désastre, que ce soit d’échéanciers prolongés, de manque de main-d’œuvre ou d’imprévus. Cependant, le prêteur privé analyse le potentiel d’optimisation de l’immeuble et accorde le prêt lorsque la demande semble pertinente.

Bien que pour les prochains mois, l’avenir pourrait s’annoncer gris dans le domaine de l’immobilier, gardons en tête que derrière les plus grands problèmes, se cachent les plus grandes occasions d’affaires. De mon côté, j’ai l’intention de rester ouvert à des opportunités d’investissements et de continuer à acquérir des immeubles au cours des prochains mois, mais en faisant preuve de prudence. Je garde en tête que le meilleur moment pour investir n’est pas demain, mais plutôt aujourd’hui.

Gabriel Ccopa, fondateur de l’entreprise Excellence Construction Rénovation, s’est entretenu avec Jacques Lépine et Patrick Filliatrault au Quartier DIX30 de Brossard, le 8 septembre.